Оценка эффективности финансирования строительства в России

Аннотация

Н.С. Чудновская

Дата поступления статьи: 12.12.2013

В статье раскрыты теоретические аспекты финансирования строительства, рассмотрены риски кредиторов и заемщиков, возникающие при строительном кредитовании. Также проведен анализ кредитования строительной отрасли РФ по данным ЦБ РФ и ФСГС. Полученные результаты продемонстрировали «оживление»  кредитования строительства в РФ, сокращение просроченной задолженности заемщиков строительного сектора и выявили преимущества банковского кредитования строительных организаций

Ключевые слова: заемщик строительного сектора, банк, оценка, риск, финансирование недвижимости

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям и сферам деятельности)

Строительная отрасль в рыночной экономике является одним из катализаторов роста и генератором национального богатства. В связи с этим вопрос эффективности финансирования строительства в наши дни является актуальным. Финансирование строительства представляет собой взаимодействие субъектов финансово-кредитной сферы и  заемщиков строительной отрасли. Субъектами финансово-кредитной сферы выступают:

1. Субъекты государственного управления. При этом государство оказывает непосредственное влияние на управление проектом недвижимости, т.к.:

•  устанавливает районирование и обязательность получения разрешения на строительство, регулирует вопросы зонирования и регистрации прав собственности на объект недвижимости;
•  устанавливает льготы или накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость (налоги);
•  влияет на условия реализации проекта недвижимости через регулирование экономики страны.

2.Саморегулируемые организации (далее – СРО). Строительные компании, вступившие в СРО, имеют дополнительные финансовые гарантии от страхования своей деятельности. Основополагающими целями системы саморегулирования в строительстве являются усиление ответственности строительных фирм за выполняемые строительные работы путем установления субсидиарной имущественной ответственности СРО за вред, причиненный членом такой организации посредством принятия СРО стандартов и правил саморегулирования.

3.Финансово-кредитные институты (банки, небанковские кредитные организации и др.) Взаимодействие осуществляется в результате кредитования строительных организаций и финансировании инвестиционных проектов на условиях спонсорства [1].  Оба случая имеют свои отличительные особенности, но, тем не менее, при  финансировании проектов и предоставлении кредита обязательно проверяется кредитоспособность заемщика и жизнеспособность строительного проекта. Таким образом, предметом анализа со стороны финансово-кредитных институтов является конкретная кредитная сделка  [2]. Инвестиционные институты (страховые компании, пенсионные фонды, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) и проч.). Инвестор осуществляет финансирование уже с самого начала проекта, что  снижает долговую нагрузку девелопера, избавляя от необходимости обращаться за кредитом в коммерческие банки. В этом случае девелопер и инвестор уже на стадии принятия решения об инвестиционном проекте заключают соглашение об условиях распределения будущих доходов [3].

Зависимость субъектов строительного сектора от заемных источников указывает на их подчиненное положение относительно финансовых (чаще всего банковских) институтов [1]. Финансовая устойчивость строительных организаций – предмет пристального внимания субъектов финансово-кредитной сферы из-за (i) высокорискового финансирования строительной отрасли с одной стороны, и  (ii) получения  сверхдоходов – с другой. В этой связи необходимо детально рассмотреть концепции об исследовании контрактных взаимоотношений между двумя сторонами (в данном случае между строительными организациями и кредиторами – коммерческими банками), и выявить параметры, оценивающие эффективность финансирования заемщиков строительного сектора.
О. Уильямсон, занимаясь исследованием контрактной теории, выдвигает положение о том, что контракты способны исчерпывающе предусмотреть все действия, связанные с реализацией достигнутых договоренностей [4].  Иными словами,  на предварительном (ex ante) и последующем (ex post) этапах, соответственно, подписания и реализации кредитного договора, кредиторы заинтересованы в предотвращении оппортунистического поведения  у заемщиков строительного сектора. Поэтому кредиторы подвергают глубокому анализу компетентность и опытность заемщика, жизнеспособность его строительного проекта на этапе заключения кредитного договора, и в последующем проводят постоянный мониторинг строительства. В результате, возводимый  объект  недвижимости не только должен представлять собой прочную основу для ожиданий получения доходов, как кредиторов, так и девелоперов, но и выступать гарантом транспарентности сделки [5].  Другими словами, строительный проект объекта недвижимости формирует реальные источники возврата кредита (cash flow), обеспечивающие  выполнение срока его погашения [6].  Финансирование проектов недвижимости со стороны банков осуществляется отдельными траншами в рамках одной или нескольких кредитных линий или поэтапно (вначале приобретение земельного участка, а затем его освоение)[7].  Для кредиторов  потенциальная прибыль девелопера гораздо менее важна, чем потенциальный убыток. Полагаясь на знание своей сферы деятельности, кредиторы сравнивают потенциальные возможности девелопера и его способность добиться успеха в проекте, а также собственные доходы и риски, возникающие на этапах:

• проектирования и строительства (project conceptual design & construction), когда риск достигает своего наивысшего значения, т.к. выделенные средства перетекают от кредитора заемщику. Кредиторы более уязвимы, поскольку финансовые средства уже выбираются, а доходные денежные потоки пока не появились;
• ввода в эксплуатацию (execution). Потенциальный конфликт интересов и, следовательно, риск возникает из потребности как можно скорее приступить к коммерческому использованию проекта, с одной стороны, и желания довести проект до состояния долгосрочной жизнеспособности, с другой;
• эксплуатации (handover stage). Риск связан с погашением задолженности субъекта строительного сектора. Необходимо, чтобы объект недвижимости генерировал достаточный cash flow для погашения кредита и обеспечения доходности строительной организации [8].

Кредиторов также интересует, насколько способен нести риски сам девелопер. Более подробно риски девелопера приведены в табл. 1.
Таблица № 1
Риски финансирования проектов недвижимости

Для того чтобы определиться с показателями,  оценивающими эффективность финансирования строительства в РФ, необходимо рассмотреть динамику показателей, характеризующих  строительную отрасль  РФ за период 2007-2012гг., (табл. 2).
Таблица №2
Динамика показателей строительной отрасли РФ за 2007-2012гг.,%

По данным табл. 2, 2009г. стал кризисным для всей строительной отрасли РФ: резко сократился темп роста объема работ по виду «Строительство» (на 26%), увеличилась  доля убыточных строительных организаций  (2009г. -  на 3,6%), и как следствие, в 2010г. на 2,8% сократился объем выполненных строительных работ в ВРП. Тем не менее, на 2008-2009гг. отмечается пик цен на первичном рынке жилья в РФ. Этот момент можно охарактеризовать как «фикция» на рынке недвижимости, когда кризисное положение строительной отрасли не оправдывает столь завышенные цены на первичном рынке жилья в РФ (в 2009г. – 47715руб. за 1м2). В дальнейшем, уровень цен частично нормализовался (в 2010г. – 31877руб. за 1м²; в 2012г. – 34192руб. за 1м²).
В 2010-2012гг. положение строительной отрасли начинает постепенно восстанавливаться. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 2012г. составил 113% к уровню 2011г.  При этом показатель отношения объема выполненных строительно-монтажных работ к ВРП достигает больших значений, так как в региональных экономиках (локальных рынках) сосредоточены основные производственные ресурсы строительной отрасли. Показатель объема выполненных строительных работ в ВВП демонстрирует на протяжении рассматриваемого периода (2007-2012гг.) значение 9-10%. Это характерно для стран с развивающейся экономикой (данный показатель должен быть 10-12%, для развитых стран 5-8%), данный показатель демонстрирует долю продукции строительной отрасли в общем объеме внутреннего производства.
Положение строительной отрасли РФ (табл.2) зависит от ее эффективного финансирования. Эффективность финансирования строительной отрасли выражается в объемах денежных средств, направляемых на кредитование строительных организаций, в дальнейших результатах их использования, а также в объемах задолженности, обременяющей заемщиков строительного сектора. Поэтому при оценке эффективности финансирования строительной отрасли в РФ использованы следующие показатели:

1. Удельный вес кредитов, выданных по виду деятельности «Строительство» в общем объеме выданных кредитов в РФ = Объем кредитования по виду деятельности «Строительство» в рублях и иностранной валюте / Всего объем кредитования в рублях и иностранной валюте в РФ;
2. Удельный вес просроченной задолженности по виду «Строительство» в общем объеме просроченной задолженности в РФ = Объем просроченной задолженности по виду деятельности «Строительство» в рублях и иностранной валюте в РФ / Всего объем просроченной задолженности в рублях и иностранной валюте в РФ;
3. Удельный вес задолженности по виду деятельности «Строительство» в объеме работ, выполненных по договорам строительного подряда = Объем задолженности по виду деятельности «Строительство» в рублях и иностранной валюте в РФ / Объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство» в РФ;
4. Удельный вес задолженности по виду деятельности «Строительство» в общем объеме задолженности по РФ = Объем задолженности по виду деятельности «Строительство» в рублях и иностранной валюте в РФ / Всего объем задолженности в рублях и иностранной валюте в РФ. 

Показатели приведены в табл.3.
Таблица №3
Относительные показатели кредитования строительной отрасли РФ в 2007-2013гг., %

Показатели табл.3 к 2013г. демонстрируют снижение доли  срочной и просроченной задолженности строительных организаций в общем объеме срочной и просроченной задолженности по всем видам экономической деятельности соответственно. Кризисный период 2009-2010гг. демонстрирует наивысшие значения этих показателей  в динамике за рассматриваемый интервал 2009-2013гг. Показатель же кредитования строительного сектора  в  2009-2010гг. демонстрирует наименьшие значения в динамике за 2009-2013гг., но к 2013г. постепенно возрастает. Эта положительная тенденция 2012-2013гг., когда кредитование строительства неуклонно возрастает, а задолженность снижается, говорит о повышении эффективности кредитования строительной отрасли в конце рассматриваемого периода. Тем мне менее, необходимо также обратить внимание на показатель задолженности  строительных организаций в общем объеме выполненных строительных работ: за 2009-2012гг. его значение  незначительно изменяется, а к концу 2013г. стремительно возрастает. Другими словами, в условиях снижения задолженности строительных организаций, объемы выполненных работ хоть и растут (табл.2), но не настолько быстро,  чтобы  относительный показатель удельного веса задолженности по виду «Строительство» в общем объеме задолженности по РФ демонстрировал возрастающие значения к концу 2013г. Несмотря на это, за исследуемый период 2009-2013гг., наблюдается  улучшение эффективности финансирования строительной отрасли, отмечается неуклонный рост объемов выполненных строительных работ, как и объемов кредитования строительной отрасли. Для того чтобы определить какие параметры влияют на эффективность финансирования строительства в РФ необходимо провести корреляционный анализ.    
В табл. 4  приведена полученная корреляционная матрица показателей эффективности финансирования строительной отрасли РФ на период 2009-2013гг. В качестве признак-фактора выбрана просроченная задолженность  строительных организаций за 2009-2013гг., параметрами выступают показатели табл. 2 и данные сайта ФСГС. Далее с помощью рассчитанных коэффициентов корреляции определена зависимость (прямая/обратная, сильная/слабая) выбранного признак-фактора от параметров. Для оценки силы связи в теории корреляции применяется шкала английского статистика Чеддока: слабая — от 0,1 до 0,3; умеренная — от 0,3 до 0,5; заметная — от 0,5 до 0,7; высокая — от 0,7 до 0,9; весьма высокая (сильная) — от 0,9 до 1,0.
Таблица №4
Корреляционная матрица показателей эффективности кредитования строительной отрасли на 2009-2013гг.

Подводя итоги исследования эффективности кредитования строительной отрасли РФ можно сделать следующие выводы:

1. Банки принимают активное участие в кредитовании субъектов строительного сектора, что, прежде всего, объясняется с одной стороны интересами банка по поводу предоставления кредита и получения дохода, а с другой стороны — острой потребностью строительных организаций в заемном финансировании (собственных средств которых хватает, в лучшем случае, на осуществление 30% строительного проекта) [12].  Строительная компания использует долг потому, что не располагает достаточным собственным капиталом для строительства объекта недвижимости[13]. Между тем, прямое кредитование строительных организаций банками имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые существенно повышают его роль и значимость в развитии рынка строительства. Среди них можно выделить следующие преимущества:

• выдерживаются нормативные сроки строительства;
• дается возможность предлагать подрядным организациям и поставщикам строительных материалов выгодные договора с гарантией их безусловной оплаты.

2.По итогам 2012-2013гг. кредитование строительного сектора улучшилось, показатели выполненного объема строительно-монтажных работ демонстрируют положительную динамику и превысили  предкризисный уровень (темп роста в 2012г. – 113%, в 2008г. – 112%). Увеличение итоговых показателей за год – результат завершения проектов, начатых до кризиса, и ускоренный ввод в эксплуатацию домов, которые были построены позднее.

3.Строительная отрасль РФ незначительно зависима финансового состояния, обусловленного влиянием макро-показателей (ВВП, объем выданных кредитов). В доказательство этому можно привести невысокие показатели коэффициентов корреляции (табл. 4), демонстрирующие слабую зависимость. На деятельность заемщиков строительного сектора гораздо большее влияние оказывают рыночные параметры, такие как:

• уровень цен на рынке жилья;
• объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство»;
• инвестиции в основной капитал по виду деятельности «Строительство».

Влияние  этих параметров на функционирование строительной отрасли высокое и весьма высокое (табл. 4).

4.По результатам проведенного корреляционного анализа можно сделать вывод о «локальном» характере финансирования строительной отрасли, функционирование которой происходит благодаря местным, территориально-закрепленным факторам, а также влиянию местных рыночных условий.

5.Таким образом, финансирование строительной отрасли будет наиболее эффективно при взаимодействии заемщиков строительного сектора с местными субъектами финансово-кредитной сферы, которые наиболее лучшим образом осведомлены о состоянии местного рынка.

6.Субъекты строительного сектора в кризисный период 2008-2009гг. зарекомендовали себя как «ненадежные заемщики», тем самым не оправдав завышенные ожидания банков. Сегодня банки продолжают кредитовать строительство, предъявляя к заемщикам новые требования и оценивая при этом конкретную кредитную сделку.

Литература:

1. Полховская Т.Ю. Финансовые ковенанты как инструмент риск-менеджмента специализированного кредитования.//Финансовые исследования. – 2013. - №1 (38). – С. 38-45;
2. Цветкова Е.А. Оценка отраслевого риска на примере строительной отрасли. // Финансы и кредит. – 2010. - №37 (421). - С. 44-47;
3. Лигай Г.А. Рынок недвижимости и ипотека [Электронный ресурс] // Информационно-аналитический портал агентства недвижимости «Пока все дома»  – Режим доступа:  http://www.edinlipetsk.ru/books/ga-ligai/43-istochniki-i-sposoby-finansirovaniya-razvitiya-nedvi– Загл. с экрана. – Яз. рус.;
4. Уильямсон О. Сравнение альтернативных подходов к анализу экономической организации // Уроки организации бизнеса./Под.общ.ред. А.А.Демина, В.С. Катькало.  – СПб.: Лениздат, 1994.– С.51-63;
5. Aguinaldo dos Santos, James Powell, and Carlos Torres Formoso. Evaluation of Current Use of Production Management Principles in Construction Practice//Proceedings IGLC-7, University of California, Berkeley, CA, USA, 26-28 July 1999, p. 73-84;
6.  Гаджиев А.А и др. Оценка качества выданных коммерческими банками ссуд. //Финансы и кредит.- 2010. - №44. – С. 35-44;
7. Рыкова И.Н., Фисенко Н.В. Формы кредитования реального сектора экономики региона.//Финансы и кредит . – 2008. - №44. – С. 7-18;
8. Sukulpat Khumpaisal,  Zhen Chen. Risks assessment in real estate development: an application of analytic network process // Journal of Architectural Research and Studies 2010, Vol. 7(1), p. 103-116;
9. Полховская Т.Ю.  Шевченко А. А. Классификация рисков проектного финансирования и стратегии их минимизации [Электронный ресурс] // «Инженерный вестник Дона», 2012, №3. – Режим доступа: http://www.ivdon.ru/magazine/archive/n3y2012/991 (доступ свободный) – Загл. с экрана. – Яз. рус.;
10. Информационно-аналитический портал ФСГС: http://www.gks.ru;
11.  Информационно-аналитический портал ЦБ РФ: http://www.cbr.ru;
12. Полховская Т.Ю. Чудновская  Н.С. Особенности оценки и мониторинга кредитоспособности заемщиков строительного сектора (по материалам Юго-Западного банка Сбербанка России) [Электронный ресурс] // «Инженерный вестник Дона», 2012, №3. – Режим доступа: http://www.ivdon.ru/magazine/archive/n3y2012/990 (доступ свободный) – Загл. с экрана. – Яз. рус.;
13.  Полховская Т.Ю., Роменский А.В. Ковенанты строительного кредитования [Электронный ресурс] // «Инженерный вестник Дона», 2012, №4 (часть 2). – Режим доступа: http://www.ivdon.ru/magazine/archive/n4p2y2012/1251 (доступ свободный) – Загл. с экрана. – Яз. рус.