Рынок недвижимости - основа формирования рынка риэлтерских услуг

Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.
В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую:

1. для жилья (дома, коттеджи, квартиры);
2. для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.);
3. для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.);
4. для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий в 90-х годах XX века. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.
К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:
1  Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.
2 Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.
3.   Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

4.Магазины и торговые комплексы. К факторам, обуславливающим успех, можно отнести: правильно выбранное расположение; потребности потенциальных посетителей; правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет); общая атмосфера, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок; четко проработанный подбор арендаторов; верно выбранная управляющая компания.

5.Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению.

Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение).
Для упрощения поиска подходящей недвижимости в риэлтерской среде используют классификации объектов недвижимости. Практическое значение различных классификаций объектов недвижимости заключается в том, что они позволяют быстро и легко получить информацию об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения, а также определить диапазон возможной стоимости жилья. К сожалению, любая классификация носит условный характер и ни в коем случае не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы.
Обеспечить единый подход при составлении классификации непросто, особенно тогда, когда вокруг все постоянно изменяется. Российский рынок недвижимости сравнительно молод, но развивается стремительными темпами. Появляются новые строительные технологии и материалы, растут требования покупателей к качеству такой продукции. Соответственно и принадлежность объекта к той или иной категории — величина отнюдь относительная. Кроме того, риелторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям. Отдельные варианты получают широкое распространение, их активно используют. Речь идет, например, о классификации офисной и складской недвижимости компании Knight Frank. Однако некоторые участники рынка посчитали ее устаревшей, и с учетом их мнений другой крупный игрок — Swiss Realty Group — разработал и предложил рынку свою типологию.[3, 7,8, 9]
Многие классификации изначально делят недвижимость на:

1. жилую недвижимость;
2. офисные помещения;
3. производственно-складские помещения.

Классификация объектов жилой недвижимости и характеристика по их классам позволяют более успешно ориентироваться в риэлтерской деятельности.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

• создание новых объектов недвижимости;
• передачу прав на недвижимость;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости;
• эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
  
• инвестирование в недвижимость.
  
  По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов.
  Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции [12].
  В связи с развитием рынка недвижимости и риэлтерских услуг возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Появилась профессия оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости [11].
  Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
  На формирование рынка недвижимости влияют макро- и микро- факторы[2 ].
  Анализ факторов макросреды приведен в таблице 1.
  Таблица 1- Анализ влияния факторов макросреды

На формирование отечественного рынка недвижимости влияют следующие макро­факторы:
1 Макроэкономическая нестабильность (кризисные явления в экономике).
2    Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается, «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).
3     Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).
Основными микрофакторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.
Спрос — это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.
Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.
Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:

• темпы экономического роста и научно-технического прогресса – уровень конкуренции на рынке;
• уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных, покупателей;
• уровень деловой активности населения, и многие другие.

Состояние экономики оказывает большое влияние на рынок недвижимости. Главные факторы, вызывающие изменение цен:
1. благосостояние граждан (которое, в свою очередь, в России сильно зависит от экспортирующих отраслей — в первую очередь, нефтяной).
2 .  инерционность рынка (например, рост цен предложения жилья может продолжаться полгода - год при снижении соотношения спрос/предложение, и наоборот, цены могут падать такое же время после начала роста спроса);

3. двухвалютность рынка (из-за этого фактора наблюдается зависимость цены от изменений курса евро) и многие другие, включая климатическую среду и политическую ситуацию.

Предложение — это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным пенам за некоторый период времени.
Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.
Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д. Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.
В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:
—экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса — ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения;
—развитие банковского кредитования — помогает покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества;
—ограничение предложения — в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит предложения;
—традиционные жилищные проблемы населения — большое количество населения в России, живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены;
—инфраструктура— России свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает стремление населения к ним и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов;
—отсутствие зрелого рынка аренды — рынок аренды недвижимости в России существует без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос;
—психологический фактор — покупатели, принимая решение о покупке производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости.
Рынок недвижимости, как и другие рынки подвержен изменениям научно-технического прогресса. Новинками в сфере недвижимости являются:
- мобильная недвижимость. Передвижные дома изготовлены по современным технологиям, максимально комфортны, относительно дешевы и не требуют большого количества строительных материалов. Стоимость передвижного дома зависит от его размера - от 50 до 90 тыс. $. В России передвижные дома для массового пользователя пока не выпускаются, они, в основном, предназначены для образования временных поселков при строительстве дорог, на нефтегазодобыче, в долговременных геологических экспедициях. По уровню комфорта, как говорят российские компании-производители «мобильной недвижимости», их дома не уступают городским квартирам, а использовать их можно в любых климатических условиях. Стоимость зависит от количества жильцов и назначения такого дома - от 630 тысяч до 2,5 млн. рублей;
- «умные дома» - это жилье или офисы, с максимальным использование электроники, которая не только делает комфортнее быт своих хозяев, но и повышает стоимость здания, а также позволяет экономить электроэнергию. Дом «узнает» хозяев, когда они подъезжают к гаражу, открывает ворота, зажигает свет, включает отопление и вентиляцию, а в гостиной - любимую музыку владельца... Плюсы «умного дома» пока доступны лишь покупателям элитного и бизнес-жилья, а также арендаторам наиболее продвинутых офисов и бизнес центров. Как правило, любой элитный жилой комплекс имеет элементы высоких технологий.[13]
Подводя итог вышесказанному следует отметить, что рынок недвижимости, несмотря на кажущуюся неизменность, является динамичным и сложным объектом управления. Появляются новые виды недвижимости, используются инновационные разработки в строительстве, возникают новые субъекты рыночных отношений. Данные тенденции только положительным образом влияют на рынок риэлтерских услуг и стимулируют их к дальнейшему развитию.
Литература